Ganho de capital: como atualizar o valor do seu imóvel e reduzir impostos em 2024
Recentemente, a Receita Federal anunciou uma medida que pode beneficiar muitos contribuintes, permitindo a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado até 16 de dezembro de 2024.
Essa atualização é especialmente relevante para pessoas físicas e jurídicas que desejam minimizar a carga tributária sobre o ganho de capital na futura venda de imóveis.
Neste guia jurídico, apresentaremos uma explicação detalhada sobre a Medida Provisória e a Instrução Normativa que vieram a possibilitar tal atualização, bem como suas possíveis implicações na vida financeira de indivíduos e de empresas que possuem imóveis.
Confira a seguir.
O que é o ganho de capital?
Quando um contribuinte aliena um imóvel, ele pode ser obrigado a pagar um tributo sobre o lucro obtido na venda, conhecido como ganho de capital.
Este ganho é calculado pela diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda do imóvel.
As alíquotas de imposto variam: para pessoas físicas, entre 15% e 22,5%; e para pessoas jurídicas, entre 24% e 34%.
Normalmente, o valor do imóvel não pode ser atualizado antes da venda, mas, devido a uma nova legislação, essa regra mudou.
Entenda a Medida Provisória que facilita a atualização do valor dos imóveis
Com a necessidade de equilibrar o déficit público, o Governo Federal, através da Lei 14.973/2024 e da Instrução Normativa 2222/2024, introduziu um mecanismo que permite a atualização excepcional do valor de bens imóveis.
Essa atualização é vantajosa, especialmente para aqueles cujos imóveis estão avaliados abaixo do valor de mercado.
Ao optar pela atualização, os contribuintes podem se beneficiar de uma redução significativa na tributação futura do ganho de capital.
É importante notar que a atualização não se aplica a imóveis adquiridos em 2024, imóveis que não foram declarados na Declaração Anual de Ajuste ou aqueles pertencentes a pessoas jurídicas que não os declararam na Escrituração Contábil-Fiscal (ECF) do ano de 2023.
Como funciona a atualização?
Os contribuintes devem apresentar a Declaração de Atualização de Bem Imóvel (DABIM) até 16 de dezembro de 2024. Para pessoas físicas, a alíquota a ser paga sobre a atualização será de 4%.
Para pessoas jurídicas, a alíquota totaliza 10%, sendo 6% para o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Por exemplo, considere um imóvel adquirido por R$ 500 mil que, atualmente, vale R$ 800 mil. Se o proprietário optar pela atualização do valor, pagará agora 4% sobre a diferença (R$ 300 mil), totalizando R$ 12 mil de imposto.
Isso significa que, ao vender o imóvel, ele calculará o ganho de capital sobre um valor menor, resultando em uma carga tributária reduzida.
Além disso, ao considerar a valorização do imóvel, o contribuinte pode se preparar melhor para uma eventual venda futura, garantindo que a base de cálculo do imposto seja a mais baixa possível.
Em quais casos a venda de um imóvel pode ser isenta de Imposto de Renda?
Existem situações em que a venda de um imóvel pode ser isenta de Imposto de Renda (IR). Os principais casos incluem:
- Troca de imóvel: se o valor da venda for utilizado para comprar outro imóvel em até 180 dias;
- Imóvel único: vender um único imóvel, não ter vendido outros nos últimos cinco anos ou ter vendido por um valor inferior a R$ 440 mil;
- Imóveis antigos: imóveis adquiridos antes de 1969.
- Permuta: troca de imóveis sem pagamento em dinheiro.
Se você se enquadra em alguma dessas situações, a atualização pode não ser vantajosa.
Como realizar a atualização?
Os interessados em realizar a atualização devem acessar o Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal para obter a DABIM.
Confira o passo a passo a seguir:
- Acesso ao e-CAC: entre no site da Receita Federal e acesse sua conta no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC);
- Obtenção da DABIM: busque a Declaração de Atualização de Bem Imóvel (DABIM) e preencha as informações necessárias
- Cálculo do imposto: calcule o imposto devido com base na alíquota de 4% para pessoas físicas ou 10% para pessoas jurídicas;
- Pagamento do imposto: efetue o pagamento do imposto antes do prazo;
- Guarde a documentação: mantenha todos os comprovantes de pagamento e a declaração para futuras referências e possíveis auditorias.
A declaração e o pagamento do imposto devem ser feitos até 16 de dezembro de 2024.
Qual é a fórmula para calcular o ganho de capital após a atualização?
Para cumprir com o item 3 do nosso passo a passo de forma correta, basta fazer o cálculo a seguir:
- GK = valor da alienação – [CAA + (DTA * %)]
Onde:
- GK = ganho de capital
- CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
- DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização
- % = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.
O que acontece após a atualização?
Se o contribuinte optar pela atualização, o cálculo do ganho de capital na venda futura será baseado no valor atualizado. A nova norma estabelece que, se a venda ocorrer antes de 15 anos após a atualização, o ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido.
Conclusão
A possibilidade de atualizar o valor do imóvel até dezembro de 2024 representa uma oportunidade significativa para muitos contribuintes.
No entanto, é fundamental avaliar as particularidades de cada caso, considerando as regras de isenção e as implicações fiscais da atualização.
A decisão de realizar a atualização deve ser bem ponderada, e consultar um especialista em tributação pode ser um passo valioso para garantir que você faça a escolha mais vantajosa.
Se você possui imóveis que valorizaram consideravelmente, não perca essa oportunidade de alinhar seu patrimônio ao valor de mercado e reduzir a carga tributária.
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