IPTU antigo: arrematante de leilão não é responsável

Adquirir um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade para quem busca bons negócios. No entanto, é comum surgirem dúvidas — e até obstáculos — no momento de regularizar a nova propriedade, principalmente no que diz respeito aos débitos anteriores.

Foi exatamente isso que aconteceu com um casal que arrematou um imóvel em leilão no interior de São Paulo. 

Depois de vencerem a disputa e tentarem pagar os tributos referentes ao período após a compra, foram surpreendidos pela prefeitura com uma cobrança que incluía dívidas de vários anos anteriores.

Mas será que o comprador de um imóvel em leilão precisa mesmo arcar com dívidas de IPTU e outros tributos que já existiam antes da aquisição?

Neste artigo, vamos explicar por que, segundo a Justiça, essa cobrança é indevida e o que você deve fazer caso passe por uma situação parecida. 

Continue com a leitura para entender os seus direitos.

 

O que aconteceu no caso de Porangaba (SP)?

Em fevereiro de 2022, um imóvel foi arrematado em hasta pública, ou seja, em um leilão oficial. 

No mesmo dia, os compradores conseguiram a carta de alienação, documento que comprova a aquisição. Porém, o registro na matrícula do imóvel só foi feito em setembro daquele ano, o que é normal em muitos casos.

Tudo corria bem até o momento em que eles procuraram a prefeitura para pagar o IPTU a partir da data da arrematação. 

A surpresa veio quando o município informou que só emitiria a guia de pagamento com o valor total dos débitos — o que incluía tributos dos anos de 2017 a 2022.

Diante dessa situação, os compradores ajuizaram um mandado de segurança, obtendo decisão favorável.

 

Por que o comprador não é responsável pelos débitos antigos?

A resposta está no Código Tributário Nacional, mais especificamente no artigo 130, parágrafo único. 

Esse trecho da lei diz, com todas as letras, que em caso de arrematação em leilão público, a dívida tributária acompanha o valor pago pelo imóvel — e não o novo proprietário.

Ou seja: quem arrematar um bem em leilão não precisa quitar os débitos anteriores. Eles são considerados quitados com o valor pago na compra do imóvel.

Esse entendimento já foi confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 1.134, que orienta todos os tribunais do país a seguirem a mesma linha. A tese fixada pelo STJ é clara:

“É inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação. ”

Em outras palavras, se o imóvel foi vendido em leilão judicial, o novo dono não herda os débitos anteriores. A dívida “fica” com o imóvel apenas até o momento da arrematação.

 

O que diz a Justiça sobre a cobrança indevida?

Na decisão, o juiz Mário Henrique Gebran Schirmer, da Vara Única de Porangaba (SP), destacou que a prefeitura agiu de maneira incorreta ao tentar cobrar os tributos passados.

Ele afirmou que a própria norma usada pelo município para fundamentar a sua exigência (o artigo 130 do CTN) contém uma exceção expressa para o caso de leilões públicos. Como o valor da arrematação serve para quitar eventuais débitos do imóvel, o adquirente não pode ser obrigado a pagar duas vezes pela mesma coisa.

Além disso, o juiz lembrou que o STJ já consolidou esse entendimento. Assim, qualquer tentativa da administração pública de repassar essas dívidas ao novo proprietário é considerada ilegal.

 

Mas e se a prefeitura insistir na cobrança?

Infelizmente, não é raro que prefeituras tentem repassar a cobrança para o comprador. Algumas alegam desconhecimento da jurisprudência ou interpretam a lei equivocadamente.

Se isso acontecer com você, siga os seguintes passos:

• Peça por escrito a guia de tributos a partir da data da arrematação.
• Caso a prefeitura insista na cobrança total, registre a negativa por meio de um protocolo oficial.
• Procure um advogado com experiência em direito tributário.
• Avalie a possibilidade de ingressar com um mandado de segurança, como ocorreu no caso de Porangaba.

 

Esse tipo de ação costuma ter decisões rápidas, já que envolve uma questão cujo entendimento está consolidado pelo STJ.

 

E o que acontece com a dívida antiga?

Se o adquirente não é responsável pela dívida, ela simplesmente desaparece?

Não. O que acontece é que, no caso de leilões, o valor arrecadado com a venda do imóvel serve para quitar as dívidas existentes, na seguinte ordem:

• Despesas do leilão;
• Débitos tributários do imóvel;
• Credores do antigo proprietário.

 

Ou seja, todas as eventuais dívidas são pagas com o dinheiro da própria venda. Por isso, não pode ser repassada ao novo proprietário.

 

Essa regra vale para qualquer imóvel arrematado?

Sim, desde que a venda tenha sido feita por meio de hasta pública — o nome técnico dos leilões judiciais ou administrativos.

Mas, atenção: imóveis comprados em vendas privadas ou informais não seguem essa mesma lógica. Nesses casos, o comprador deve verificar a existência de dívidas e negociá-las diretamente com o vendedor, pois pode acabar responsável por elas.

Portanto, antes de comprar qualquer imóvel, especialmente em leilões, é necessário verificar o edital e contar com apoio jurídico. 

Isso evita surpresas desagradáveis no futuro.

 

Conclusão

Comprar um imóvel em leilão já exige planejamento e cautela, mas, pelo menos, uma coisa é certa: você não precisa pagar pelos erros ou débitos do antigo dono.

A Justiça tem sido firme em proteger quem adquire imóveis dessa forma, garantindo que a prefeitura ou outros entes públicos não repassem cobranças indevidas.

Se você comprou um bem em hasta pública e está enfrentando dificuldades para regularizar a situação por causa de dívidas passadas, saiba que a lei está do seu lado.

E lembre-se: um bom planejamento jurídico faz toda a diferença na hora de aproveitar as oportunidades que os leilões oferecem sem abrir mão da segurança.

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