Laudêmio: o que é, quando se paga e como contestar

Você já ouviu falar em laudêmio? Para muitos, essa palavra pode soar estranha ou até mesmo antiga. Mas a verdade é que ela representa uma cobrança real e que impacta uma parcela significativa de proprietários de imóveis no Brasil. 

Seja em terrenos de marinha, em propriedades da antiga família imperial ou, o que surpreende alguns, em imóveis que pertencem à Igreja Católica, o laudêmio pode aparecer na sua jornada imobiliária.

Vamos desmistificar esse assunto, entender por que ele existe e, mais importante, o que fazer caso você se depare com essa cobrança.

 

Laudêmio: uma taxa histórica 

Para começar, vamos ao básico: o que é o laudêmio? 

Imagine que você tem o direito de usar e desfrutar de um terreno, construir nele, morar, fazer o que quiser. Esse é o domínio útil. Mas o terreno em si, a “nua propriedade”, pertence a outra pessoa ou instituição. Essa é a ideia do domínio direto.

O laudêmio é um valor que o “dono do domínio útil” paga ao “dono do domínio direto” toda vez que vende ou transfere o imóvel para alguém. É como se fosse um “pedágio” pela permissão de passar a posse adiante. 

É importante pontuar que o laudêmio não é um tributo. 

Pense nele como uma contraprestação civil, uma espécie de “aluguel” histórico pelo uso de uma terra que, lá atrás, pertencia à Coroa Portuguesa. Essa prática foi instituída durante o período colonial e, apesar de o Brasil ter se tornado independente, algumas dessas “amarras” jurídicas permaneceram.

Na prática, existem dois tipos de laudêmio, mas um deles é bem mais comum:

Resgate do aforamento (pouco comum): Teoricamente, o dono do domínio útil (enfiteuta) poderia “comprar” o domínio pleno após 10 anos de enfiteuse, pagando um laudêmio de 2,5% e 10 pensões anuais. 

No entanto, como o enfiteuta já tem quase todos os poderes de um proprietário pleno, essa opção é raramente utilizada.

Transferência onerosa (o mais comum): Este é o cenário que mais se vê. Quando o proprietário do domínio útil vende o imóvel, ele precisa pagar o laudêmio ao proprietário do domínio direto. 

Os tabeliães e registradores de imóveis costumam exigir esse pagamento no momento do registro da transferência.

 

Laudêmio da igreja: é legal? E por que ainda existe?

A resposta é sim, é legal, mas com uma condição bem importante: a cobrança só é válida se a situação que deu origem ao laudêmio (a chamada enfiteuse) foi estabelecida antes de 2002.

Sabe por quê? O Código Civil de 2002 proibiu a criação de novas enfiteuses, com exceção dos terrenos de marinha. Ou seja, a partir de 2002, não dá mais para criar novas situações que gerem laudêmio.

Porém, e aqui está o pulo do gato, as enfiteuses que já existiam antes de 2002 foram preservadas. 

Então, hoje, o laudêmio ainda é cobrado em situações bem específicas:

• Em terrenos de marinha, que são da União.
• Em algumas propriedades da Igreja Católica, se o contrato de enfiteuse for antigo e prever o pagamento.
• Em propriedades da família imperial brasileira.

E lembre-se: a cobrança só acontece quando há uma transferência onerosa do imóvel, ou seja, quando ele é vendido, trocado ou doado com alguma condição.

 

Dá para contestar o laudêmio da igreja?

A boa notícia é: sim, é possível contestar judicialmente o pagamento do laudêmio, inclusive aqueles relacionados à Igreja. Mas é fundamental que você procure um profissional especializado para avaliar seu caso, pois os argumentos dependem muito da sua situação específica.

Alguns dos argumentos mais usados para tentar contestar são:

Ser inconstitucional ou abusivo: Muitos defendem que o laudêmio, em alguns casos, pode ir contra o princípio da função social da propriedade. 

Ou seja, a propriedade deve ter uma utilidade para a sociedade, e uma cobrança assim poderia atrapalhar isso.

Não ter vínculo jurídico: Se a enfiteuse não foi registrada nos conformes da lei ou houve algum tipo de falha contratual.

Usucapião: A depender da situação, pode haver o enquadramento nessa hipótese pelo uso ininterrupto da propriedade (mas os requisitos são bem específicos).

Prescrição: Como a maioria das dívidas, o laudêmio também pode ter um prazo para cobrança, que, se não for respeitado, gera a perda do direito.

 

 E se eu não pagar? Quais são os riscos?

Não pagar o laudêmio quando ele é devido pode acarretar algumas consequências:

Cartório recusar a venda: Sim, isso pode acontecer. E se isso acontecer, a transferência efetiva do imóvel não ocorre.

Cobrança na justiça: O proprietário do domínio direto pode entrar com uma ação na justiça para cobrar o valor devido. Em algumas situações, pode até ser uma execução fiscal, um tipo de cobrança mais incisiva.

Perda do imóvel: No pior dos cenários, se a dívida se acumular e não for paga, você pode até perder o domínio útil do imóvel. Isso significa que você perderia o direito de usar e desfrutar da sua propriedade.

 

Procure um advogado

Se você está diante de uma cobrança de laudêmio, principalmente em casos envolvendo a Igreja ou terrenos de marinha, não enfrente essa situação sozinho!

Um advogado poderá te orientar sobre como conduzir a negociação ou até mesmo ingressar com uma ação judicial, se for necessário.

Lembre-se: quando se trata do seu imóvel, todo cuidado é pouco. Não hesite em buscar quem entende do assunto para defender seus interesses e proteger seu patrimônio.

 

Conclusão

O laudêmio é um daqueles assuntos que parecem coisa do passado, mas que ainda impactam a vida de muitos brasileiros hoje. Entender o que ele significa, quando é cobrado e como agir diante dessa obrigação é o primeiro passo para não ser pego de surpresa.

Seja você um comprador, vendedor ou alguém que herdou um imóvel com essa peculiaridade, saber dos seus direitos e deveres é fundamental para tomar decisões mais seguras e conscientes.

E, como sempre, informação é poder. Agora que você já conhece os principais pontos sobre o laudêmio, fica mais fácil navegar por esse tema com tranquilidade. 

Se surgir qualquer dúvida ou insegurança, lembre-se: procurar orientação profissional pode evitar muitos problemas no futuro.

 

Fale conosco! 

Caso ainda tenha algum questionamento sobre laudêmio, ficamos à disposição para esclarecer suas dúvidas.

O Vikanis & Ricca Advogados tem como propósito oferecer atendimento personalizado, atuando como uma verdadeira extensão dos departamentos jurídico e financeiro das empresas e também em auxílio à pessoa física.

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Conte conosco e até a próxima!