Reforma Tributária no Mercado Imobiliário: veja o que vai mudar
Com a aprovação do Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/24 pela Câmara dos Deputados, a Reforma Tributária segue avançando no Brasil.
O texto, que ainda aguarda sanção presidencial, traz mudanças importantes que impactam diversos setores, incluindo o mercado imobiliário.
A regulamentação detalha novos regimes tributários, ajustes em alíquotas e mecanismos de arrecadação que afetam desde operações de compra e venda até os serviços relacionados ao setor.
Entre as alterações, destacam-se a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão tributações tradicionais como ICMS, ISS e PIS/Cofins.
Neste guia, explicaremos como essas implicações da Reforma Tributária vão impactar o setor imobiliário. Continue lendo para saber mais!
Como a venda de imóveis será afetada pela Reforma?
A Reforma Tributária promete mudanças expressivas no mercado imobiliário, especialmente em relação à tributação de vendas de imóveis.
As novas regras impactarão tanto empresários do setor, quanto investidores, exigindo atenção redobrada para estratégias de negócio e precificação.
Aumento da carga tributária nas transações
Atualmente, a taxação sobre o lucro da venda de imóveis gira em torno de 8%.
Além disso, há o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode variar conforme a região — 3% em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo.
Porém, com a nova regulamentação, o setor enfrentará um aumento significativo.
Com as mudanças propostas, o mercado imobiliário contará com um desconto de 40% sobre o Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), resultando em uma alíquota efetiva de aproximadamente 15,9% sobre o lucro de imóveis novos.
Quando somada ao ITBI, a carga tributária final poderá chegar a 18,9%. Esse aumento representa um desafio para o setor, que já considera a estrutura tributária atual onerosa.
O papel do IVA no mercado imobiliário
Uma das principais novidades da reforma é a criação do IVA, detalhado no portal da Receita Federal, que substituirá tributos como ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI.
Esse imposto visa simplificar a arrecadação e tornar o sistema mais eficiente.
No entanto, a alíquota do IVA, limitada a 26,5%, gera preocupação no mercado, sendo considerada elevada quando comparada a práticas internacionais.
Além disso, a reforma incorpora a ideia de tributação progressiva, buscando distribuir de forma mais justa a carga tributária.
Assim, contribuintes com maior capacidade financeira pagarão proporcionalmente mais impostos.
Regras para aplicação do IVA sobre transações com imóveis
A reforma especifica os critérios para uma pessoa física ser considerada contribuinte do IVA em relação à venda ou aluguel de imóveis. Entre eles:
- Venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
- Venda de mais de um imóvel no ano anterior, construído pelo próprio vendedor nos últimos cinco anos;
- Aluguel de mais de três imóveis, com receita anual acima de R$ 240 mil.
Incentivos fiscais para o setor imobiliário
Apesar do aumento na carga tributária, a reforma também traz benefícios para o mercado, como:
- Elevação do redutor social do aluguel, de R$ 400 para R$ 600, favorecendo locações populares;
- Redução de tributos, com diminuição de 70% para locação de imóveis e 50% em outras operações imobiliárias;
- Incidência de tributos na intermediação de imóveis, como o pagamento de corretagem.
Essas alterações, apesar de complexas, visam equilibrar as demandas fiscais com incentivos estratégicos ao setor.
Empresários e investidores precisarão se preparar para adaptar suas operações e aproveitar os novos benefícios de forma eficaz.
Como a Reforma Tributária pode prejudicar o Mercado Imobiliário?
A proposta da Reforma Tributária tem gerado a apreensão entre os empresários do mercado imobiliário e entidades representativas do setor.
Além de promover mudanças significativas no regime de tributação, a reforma ameaça encarecer operações essenciais, como construção, compra, venda e aluguel de imóveis.
O impacto pode ser severo não apenas para empresas, mas também para consumidores e para o próprio mercado habitacional no Brasil.
Elevação da carga tributária e complexidade
Com a inclusão do setor no sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), a carga tributária pode subir expressivamente.
Mesmo com redutores aplicáveis, como o de 60% para o segmento de locação, a tributação geral ainda representará um aumento considerável nos custos.
Para o setor habitacional, por exemplo, a elevação comprometerá as margens de lucro e poderá reduzir a oferta de imóveis.
Além disso, a unificação de tributos, embora prometida como simplificação, traz complexidades que exigirão maior suporte jurídico e contábil, aumentando os custos operacionais.
Impactos no financiamento e na acessibilidade
A incerteza gerada pela reforma também afeta compradores.
Oscilações nos valores das parcelas de financiamentos habitacionais e dificuldades na apuração dos valores de crédito elevam o risco financeiro e comprometem o acesso das famílias ao sonho da casa própria.
A potencial extinção do Regime Especial de Tributação (RET), criado em 2004 para estimular a produção habitacional, é outro ponto crítico.
Sem o RET, o setor perde um mecanismo que trouxe simplicidade e segurança jurídica, resultando em um retrocesso significativo.
Consequências econômicas mais amplas
A proposta atual pode desencadear uma série de problemas econômicos e sociais:
- Aumento de disputas judiciais: a maior complexidade no sistema tributário tende a gerar divergências interpretativas e litígios entre empresas e o governo.
- Empregos e PIB em risco: o setor imobiliário responde por 10% dos empregos e 7% do PIB brasileiro. Com menos projetos viáveis, poderá haver impacto no emprego e na economia.
- Acesso à moradia comprometido: com o aumento dos custos, imóveis podem se tornar menos acessíveis, dificultando a realização do sonho da casa própria para milhões de brasileiros.
Mobilização do setor imobiliário
Diante desse cenário, o Secovi-SP, em parceria com outras entidades, tem atuado intensamente junto ao governo federal e parlamentares.
O objetivo é evitar que a reforma onere ainda mais o mercado de habitação e comprometa a acessibilidade de imóveis.
As discussões buscam preservar um sistema tributário que combine simplicidade e segurança jurídica, além de garantir que o impacto sobre os preços seja minimizado.
Apesar dos pilares anunciados da reforma — simplificação e neutralidade —, a versão atual ainda está longe de cumprir essas promessas.
Setores como habitação, lote urbanizado e locação estão entre os mais vulneráveis às mudanças propostas.
O ponto de vista do Governo sobre a Reforma Tributária
Do ponto de vista do Governo, a proposta da Reforma Tributária é defendida como uma medida equilibrada, que não trará aumento na tributação sobre imóveis.
Segundo o governo, o foco está na redistribuição da carga tributária de maneira mais justa, com maior benefício para os imóveis populares e maior incidência para aqueles de alto padrão.
Principais pontos apresentados pelo governo
- Imposto sobre o valor agregado: a tributação será aplicada apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno, evitando a incidência sobre o imóvel como um todo.
- Redutor social: para imóveis populares, haverá uma dedução de R$ 100 mil no valor tributado, visando minimizar o impacto sobre as famílias de menor renda.
- Redução na alíquota: a alíquota efetiva será reduzida em 40%, correspondendo a cerca de 15,9% sobre o valor tributado.
- Compensação de tributos: as incorporadoras poderão abater do imposto devido todos os tributos pagos durante a aquisição de materiais de construção e serviços.
Projeções e impactos estimados
O governo também apresentou estimativas para ilustrar os efeitos da reforma:
- Imóveis populares: um imóvel novo avaliado em R$ 200 mil teria uma redução de custo de cerca de 3,5%, tornando-o mais acessível.
- Imóveis de alto padrão: em contrapartida, imóveis avaliados em R$ 2 milhões poderiam ter um aumento de custo de aproximadamente 3,5%.
O governo argumenta que essas medidas contribuem para promover maior justiça fiscal, incentivando a produção e aquisição de habitações populares enquanto ajusta a tributação para imóveis de luxo.
Conclusão
Com tantas mudanças significativas propostas pela Reforma Tributária, é essencial que empresários, investidores e consumidores do mercado imobiliário fiquem atentos aos impactos no setor.
A elevação da carga tributária em determinadas situações, as novas regras para aplicação do IVA e a possível extinção de regimes especiais, como o RET, destacam a importância de se preparar adequadamente para essa nova realidade.
Por outro lado, as medidas de incentivo, como os redutores tributários e a compensação de tributos, oferecem oportunidades para estratégias mais eficazes de adaptação ao novo cenário fiscal.
Diante das complexidades envolvidas, contar com uma consultoria especializada é fundamental para compreender as nuances das novas regras e mitigar riscos.
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